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互联网经济下,城市商业空间如何调整|李铁谈城市

  在未来的一段时间内,特大和超大城市的商业空间在保留原有的街区经济、商业综合体和购物中心的前提下,将会出现消费的郊区化倾向

  

  文/李铁

  截至2018年底,中国互联网用户达到8.29亿,其中城镇网民占73.3%,农村网民占26.7%。而与互联网相关的手机网民用户8.17亿,占整个网民用户的98.6%。多达70%以上的城镇网民,而且绝大部分是手机用户,他们的日常生活已经发生了深刻的变化。特别是手机网络购物用户已经达到5.92亿,手机网络支付用户达到5.83亿,4.06亿网上外卖用户。

  互联网对城市的传统商业模式产生了十分深刻的影响,进而影响到城市商业空间布局的变化。

  互联网改变城市商业空间格局

  在没有互联网的时代,城市的发展与商业经济息息相关,可以说商业是城市的灵魂。我们根据城市发展历史,大致可以把城市商业空间分为以下几个发展阶段。

古代商路的节点或驿站,都是城市的雏形。

  其次,是城市的街区经济时代,无论是开放的城市还是城堡型城市,城市内部还是以商业的街区经济为主。虽然工业革命在一定时期使得城市的功能服务于工业,但是服务于城市以及区域市场的空间功能还是表现为街区经济。可以说,街区经济与城市的结合几乎贯穿了几千年的城市发展历史,到现在仍然是城市空间功能和结构的重要组成。

  第三个阶段是与城市现代化相适应的商业经济立体化发展时代。街区经济依然存在,从百货大楼到购物中心再到商业综合体,城市的商业空间开始从平面的街区经济向立体化的空间发展,一座大楼可以集中容纳商业经济的各种要素,甚至变成了立体街区,所有与商业经济有关的消费形式,在商业综合体都可以集中地展现出来。近一二十年在全国蓬勃兴起的商业综合体加地产模式就是立体商业空间最重要的表现形式。

  商业综合体的立体空间发展模式虽然在东亚和欧洲也比较流行,但是中国却在十几年间迅速覆盖全国,与中国的城市空间结构的演变有着直接的关系。实际上,中国的商业综合体是与中国城市的房地产大院伴生存在的。而这种房地产大院模式的迅速蔓延,已经成为城市空间居住的主要形态。房地产大院割裂了城市的街区经济,造成了城市居民生活的严重不方便,但同时也激发了房地产商在补充城市商业功能方面的创新,通过商业综合体,实现城市商业经济的立体化。既有效解决了土地空间的占用,提高了土地的利用效率,又通过商业综合体的开发,使得城市房地产的发展与生活服务业实现了高密度的融合,同时也迅速地弥补了原来房地产大院开发模式导致城市服务功能弱化的不足。

  随着房地产加商业综合体的城市发展模式迅速覆盖全国,这种城市商业立体空间的发展速度也在逐渐放缓。原因是多方面的,例如能盖成商业综合体的城市空间基本已经做到了全覆盖;而房地产发展受到政策和市场的约束,也导致伴生的商业综合体的发展趋于饱和;另外,竞相复制立体化的商业综合体模式,造成了恶性竞争,使得供给出现了严重过剩;还有,在有限的空间内,忽视了人口规模的实际需求,导致商业综合体和房地产同时出现过剩危机。可见,这种发展模式出现了严重的危机。

  随着互联网经济的兴起,城市商业空间也在发生变化,特别是无现金支付引发的商业革命,导致了城市商业形式发生了一次革命性的变化。快递、外卖在城市的广泛普及,网约车和共享单车的迅速推广,都是得益于城市商业空间不得不调整自己的经营战略。原因在于互联网的经营模式大幅度地降低了经营者和消费者的成本。

  对于经营者来说,没有了城市中心区高昂的店铺租赁成本和商业综合体的租赁成本,大大降低了经营成本的压力。特别是生产者和小规模的供应商可以通过互联网直销,直接面对最广大的消费者,中间环节减少的同时,成本也大幅度降低,而且带给消费者最便宜的价格。

  而对于消费者来说,在大尺度的城市规划空间和传统发展模式下,城市出行越来越不方便,城市治理过于严苛,城市包容性变差;对于街区经济所谓的整治和商品市场的疏解,拉长了消费者出行的距离,也增加了消费时间。而互联网经济正好对城市发展的不足进行了补充。现在消费者足不出户就可以满足购物的需求,不仅降低了购物的成本,而且也降低了出行的时间和费用成本,还免去了外出购物的劳累。这种消费模式的变化对城市商业空间的布局产生了深远的影响。

  我们可以看到,在城市中心区传统的商业空间,例如一些著名的商场关闭的速度在加快,一些大型的购物中心在竞争中也面临着倒闭。因此传统城市空间的商业格局必须要适应新的消费形式发生调整。

  商业空间调整主体不是政府,而是市场

  互联网经济改变了城市的商业格局,城市必须相应作出调整,这个调整的主体不是政府而是市场。

  市场的变化是应对消费者的新需求而自动选择的结果。如果消费者足不出户,是不是等于未来的商业交易在家里就可以完成?显然这不是消费者的最终选择。因为消费的模式不是单一的,也不是个体和孤立的行为,而更多的是群体的、家庭的、朋友之间的集体消费行为。而且所谓的商业空间也从传统的购物转向多元化的消费模式。例如娱乐、文化活动和体育活动,甚至包括家庭的亲子活动等。

  从另一个方面来看消费者的需求,则是和工作的周期联系在一起。工作期间选择更为方便的消费模式,我们可以称之为短消费时间。而下班和周末的消费则是相对长一些的消费时间。城市的商业空间针对消费者需求的变化一定会做出相应的调整。针对短消费时间,现有的互联网购物、快递和外卖可以满足消费者的消费需求。对于下班期间的中消费时间,可以通过城市的商业综合体来提供消费供给。对于周末经济的长消费时间,则是要在城市重新选择消费的空间主体。

  针对周末经济的出行消费,在特大城市和超大城市开始出现郊区化的大型娱乐综合体,既满足个人消费,也满足家庭消费活动,更可以满足各类不同人群的多元化消费需求。消费从简单的购物和娱乐分离,到集中于立体空间,再到适应郊区化而出现的以娱乐为主导的大型综合性消费空间的选择。可以预见,在未来的一段时间内,特大和超大城市的商业空间在保留原有的街区经济、商业综合体和购物中心的前提下,将会出现消费的郊区化倾向。主要原因则是降低购物成本,提供多元化的消费模式,针对周末经济提供更为丰富的消费内容,满足所有消费者在较长时段内的各类消费。

  互联网经济改变了城市的商业空间格局,前提是根据市场的变化,针对城市规划造成的弱点,适时进行了消费模式的补充。虽然传统的消费空间仍然存在,但是消费者也会根据自己消费的内容,并伴随着收入的增长和消费结构的变化,在不同的消费时间内选择新的消费空间。这就是城市商业空间格局从街区经济,过渡到百货大楼式的立体商业空间,再过渡到商业综合体,再经由互联网经济实现消费入户模式,最终形成城市消费空间和内容的新形式,多元化的娱乐和购物、旅游等消费形式的郊区化进程。这不是一个线性的发展过程,而是在一个城市空间内演变和共存的过程。

  当然这种变化过程只是针对超大城市和特大城市,对于百万人口以下的中小城市,没有巨量的人口支撑,也无法带动消费郊区化成规模的商业空间演变。

  如果我们了解了商业空间格局在互联网经济下发生的变化,可以根据这种演变规律鼓励和引导城市规划格局的调整。特别是城市政府要适度减少对立体商业综合体的盲目引进,也要重视多种商业模式空间并存的过程。

  在各类中小城市,因为互联网经济无法形成规模效益,更要保留传统街区经济发展的特色,才更有利于带动就业。而对于特大城市和超大城市,从郊区化商业格局的变化,可以通过政策的促进,发挥周边小城市和小城镇的作用,发展以娱乐为主导的消费综合体,促进人口和住宅空间格局的重组。

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